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    Chancen im Immobilienmarkt sind rar - so finden Sie sie

    Die Immobilienpreise steigen weiter. Das Jahresgutachten der Wirtschaftsweisen mahnt zur Preisentwicklung in den Metropolen, es seien derzeitig »Übertreibungen nicht auszuschließen«. Der Blasenindex der USB für München sagt eine erhöhte Blasengefahr voraus und spricht davon, die Preise seien auf einer explosiven Kurve. Auch die Bundesbank warnt vor den Preisübertreibungen in unseren Großstädten.
    Dies alles schreckt die Investoren nicht ab, sie werden nur vorsichtiger. Und die Preise bleiben oben.

     


    Alles beim Alten?

    Was sich nicht ändern wird: Der Wohnungsmangel in den Metropolen. 
    Der Immobiliendienstleister CBRE geht davon aus, dass der Bedarf auch 2019 nicht gedeckt werden kann. Und der Immobilienexperte der Helaba, Stefan Mitropoulos, rechnet für 2019 mit 320.000 fertiggestellten Wohneinheiten, was aber immer noch deutlich unter dem Bedarf von bis zu 400.000 Wohnungen jährlich liege. Damit sei ein Ausbremsen der Preise nicht wahrscheinlich. »Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wird weiter auseinandergehen – mit der Folge anhaltend steigender Kaufpreise und Mieten«, sagt Mitropoulos hierzu.
    Wohnungen sind darüber hinaus bei institutionellen Investoren äußerst gefragt.

     

    Preisanstieg verlangsamt

    Im dritten Quartal des Vorjahres waren Kaufpreise und Mieten langsamer gestiegen. Eigentumswohnungen in München hatten sich in diesem Zeitraum nur um zwei Prozent verteuert, der Preissteigerungs-Spitzenreiter war Berlin mit 5,9 Prozent. Zum Vergleich: 2017 lagen die Steigerungen zwischen 7,6 und 15,8 Prozent (In Düsseldorf und Berlin).
    Aber sogar Wohnungsprivatisierer und Investment Manager wie der Geschäftsführer der Domicil Real Estate Group fragen sich, wer all die Münchner Wohnungen kaufen soll, die 800.000 Euro oder sogar eine Million kosten.

     

    Kaufpreise steigen schneller als Mieten

    Dass seit Jahren die Kaufpreise in den deutschen Städten schneller steigen als die Mieten, liegt unter anderem daran, dass die Menschen vor den steigenden Mieten in den Zentren inzwischen ins Umland flüchten.
    Anlagealternativen zu Immobilien sind in den Metropolen noch knapper als Wohnungen. Deshalb steigen Kaufpreise schneller als die Mieten, und das wird sich auch im kommenden Jahr nicht ändern, weil die Ausweichreaktionen eher noch zunehmen, das Umland also nach und nach größer wird.

     

    Mietpreise sind am Limit

    Der Geschäftsführer einer großen Immobilienberatung sagt: »In Top-Lagen der Top-7-Städte sind erhebliche Mietsteigerungen sicherlich nicht mehr realisierbar.« Die Mietpreise auch im Neubaubereich stoßen an ihre Grenzen. Im dritten Quartal fanden im deutschlandweiten Schnitt keine Mietsteigerungen im Neubau mehr statt, und das Plus im Bestand lag bei gerade mal 0,3 Prozent.
    Dennoch steigen die Mieten in den Metropolen immer noch: In München lag der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr bei 4,7 Prozent, in Berlin waren es 7,2 Prozent.

     

    Rendite findet man in den mittelgroßen Städten

    Wohnungen als Anlageobjekte kann man noch in den Städten unterhalb der Top-7 Städte finden.
    Ein jährlich erscheinendes Risiko-Rendite-Ranking sieht die größten Chancen für lukrative Investments in mittelgroßen Städten wie Fürth, Osnabrück oder Lüneburg. Dort trifft nämlich eine gute Wirtschaftsentwicklung auf steigende Bevölkerungszahlen - und das gibt im Endeffekt höhere Renditen. Wenn in den Metropolen Objektrenditen unter zwei Prozent liegen, dann können das in den B-Städten durchaus drei und mehr Prozent Rendite sein.

     

    Zinsentwicklung und Baugeldkonditionen

    Die Finanzierungsbedingungen für Immobilien hängen an der Zinsentwicklung der EZB.
    Die langfristigen Kapitalmarktzinsen sind hier entscheidend für die Baugeldkonditionen, weil Banken die vergebenen Immobilienkredite am Kapitalmarkt refinanzieren. Besonders einflussreich ist hierbei die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Sobald die Zinsen steigen, steigt auch die Rendite der Anleihe - und das lässt die Finanzierungskosten für Hauskäufer steigen.
    Deshalb hängt alles an der Frage, ob die Europäische Zentralbank im kommenden Jahr den Leitzins erhöhen wird. Das wird von Experten aber als relativ unwahrscheinlich angesehen.

     

    Lange Zinsbindung wird empfohlen

    Wer heute ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung abschließt, kann mit 1,3 Prozent Zinsen rechnen, bei 15 Jahren mit 1,75 Prozent und bei 20 Jahren mit 2,0 Prozent.
    Es ist also auch auf absehbare Zeit günstig, sich das Geld für einen Immobilienkauf bei der Bank zu leihen. Wer knapp kalkulieren muss, sollte eine möglichst lange Zinsbindung wählen, um das Zinsänderungsrisiko auszuschließen.
    Käufer mit mehr Finanzierungsspielraum sollten dagegen ruhig die klassische zehnjährige Zinsbindung wählen.
    Eine Hochzinsphase wird für den Herbst nicht vorausgesehen. Und selbst wenn die EZB im nächsten Jahr einen kleinen Zinsschritt wagen sollte, sind die Zeiten wohl vorbei, in denen man vier oder fünf Prozent Zinsen für seine Finanzierung kalkulieren musste.

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